易居研究中心杨科伟:中国房地产业格局与精装产品趋势

时间:2019/2/6 浏览量: 96

作为“房住不炒”政策的重要体现,全国各地的精装修交付政策正在改变传统地产市场的业态和居住体验。在市场转型的节点,一场融合了行业发展、大数据、精装趋势的地产沙龙在上海拉开序幕。

2019年1月26日,宜家家居联合中国房地产采购平台(优采)开展了“汇聚宜家·共话精装”活动,展开在国内地产领域的“首秀”。活动现场,碧桂园、融创、旭辉、东渡国际、中庚、阳光100(微博)、景瑞、蓝城、远洋、复地、湾流国际等30多位房企与长租公寓招采精英一起探讨宜家对公业务的精装理念,“宜”起迎新春。

以下为现场整理实录:

一 中国目前有多少房子?

从1998年中国房地产商品化改革大概的情况来看,2000年以来房屋竣工面积累计136.4亿平方米,累计销售169.9亿平方米,住宅销售153.6亿平方米,已竣工交付使用1.01亿套;2018年新开工和施工在建21亿和82亿平方米。

从人均住房面积维度,中国的存量房有304亿平方米,这些房子在哪里?其实与各区域经济发展是同步,主要分布在5大区域,和经济是相关的,这些区域占到中国市场份额的50%以上。


从城市能级来看,北上广深是房地产发展最早,但是市场份额一直在下降的,从2009年占房地产市场份额的8%,现在只占到2%。存房量到哪里去了?主要到三四线城市去了。3-4线城市起步比较晚,05年的市场份额在58%,今年可以到69%,上升了11个百分点,这个是非常可观的量。

从城市的情况,这几年中西部的二线城市房地产市场格局上升得非常快,这个和中国经济的大发展的是息息相关的,这几年产业转型,人口的持续,中西部的流入,尤其很多人大学生毕业生在北上广深比较少了。不管是住房还是装修,还是跟着人流变动。

中国的高端市场,北上深这三个城市是绝对的主力。从成交数量来看,这几个都是在国内是绝对的领军。得益于政策,未来海南的市场场景还是非常好的,尤其是豪宅市场。

在克而瑞的调研中,在中西部的市场,精装房的受众是非常少的,很多人并不认可精装房,而是有了装修买不起,因为装修房子比毛坯贵太多。

整体来看,全国70个重点城市,房价基本上1万元以下,多数城市收入水平还是相当的,房价高不高是相对的,和收入是相对的。北上深城市均价已经突破6万,这个也说明,开发商如果在做产品议价的时候,6万均价1500的装修标准,就显得不高级;三四线的城市,房子均价1万,每平米5~6K的装修标准也卖不掉,我们的房价和后面的装修,产品也好,还是企业做精装也好,都是需要适应的。

存量市场大概304亿平方米的量,很多人换一次房就要做一次装修。大概从2012年在北上深厦门这样的城市已经二手房的成交量合乎远远大于新房,二手房几乎都要做装修的,现在很多开发企业也做这块的生意了。所以未来的存量的这块市场份额其实也是相当可观的。另外一些趁势比如说杭州、南京、苏州这样的城市也在逐渐以存量房的交易为主的情况。

未来还需要多少房子?

从家庭规模来看,1999年时每家是3.6人,现在是3.1个人,家庭正在小型化,家庭的数量会不会增多?20年前,全国有3.5亿家庭,现在有4.4亿个家庭,每分裂一个新的家庭就有新的住房需求。

另外,人均寿命在延长,1990年人均寿命是70岁左右,现在已经到了76岁了左右,上海应该是人均寿命最高,已经到83岁了。人均寿命的延长意味着人口的迭代会减缓,原来100年4代人,现在100年只有3代人。事实上,生活水平,医疗水平的提高会造成需要的住房的量提升。

现在全国的城镇化水平50%左右,总量预计到2030年城镇人口增长约1.6-2亿人——据2019年社科院人口白皮书的相对乐观预计结果,2030年年城镇人口约10.08亿,较2017年增长1.95亿。若2030年总和生育率降至1.2左右,那么2030年城镇人口约为9.7亿,较2017年增长1.6亿人。根据目前的城镇化的要求和趋势,城市里面的人口会越来越多。

总的住房需求每年17.4亿平方米,这个需求可能分布在二手房市场、新房市场,也会出现在租赁市场。鼓励政策正在落地,房地产多元化发展也重视长租公寓。租房的人但是最后还是会买房的,这些最终会过渡到住房交易市场。

如果说很多人在讲,外国都是房屋自有率这么低,但是中国各种问题,不管传统的观念还是”丈母娘需求也好,住房自有率一直是居高不下,现在85%左右,所以未来来看还是会落实到一个住房交易的这块。总体来说,未来至少到2030年这样的一个比较长的周期,中国的总体的住房需求还是保持在一个比较高的水平。

需求变化及精装产品趋势

如何有效供给,这个就是房地产改革的重要内容。

从2013年开始,已经出现“有房子住”向“住好房”的转变趋势。另外,购房者也提高对住房品质的要求:从户型面积来看,从全国70个城市面积占比100-120平方米还是占据很大的需求比例。房价超过6万平方米的一线城市,除了80-90平方米,100-140平方米占到了28-29%的比重。更不用说二线城市,100-140平方米的区间其实是比重逐年上升的。此外,80平方米以下的户型成交比重下降了7个百分点,80-90平方米的比重占到了50%,几年下降了20%左右。可见,以小换大是必然的趋势,这也是对生活品质提升的一方面。


产品趋势:由“有房住”向“住好房”加速转变,对提高居住生活水平的高品质产品需求迫切。中国房地产市场在行业、消费、产品等三方面出现“转向”信号。购房消费需求出现两极化城市分化、品牌分化现象凸显;告别资源致胜的生产时代,迎来以产品致胜的消费时代。

经过对开发商的产品梳理,研究发现,房企的产品主要注重4个方面:一是系统化,主要目前对于产品设计定位,从一开始的项目设计到最后的交付,现在开发企业也在研究产品,去研究需求。

二是智能化,在物联网的AI的和人工智能大背景下,很多企业在做智能社区,智能家居的尝试和布局。

三是精细化,买房子的人对房子提出了更高的要求,不管是精装修的样板房,还是移交房也好,粗制滥造已经蒙混不过去了。

四是个性化。随着90后不断的新的客群的加入,对于整个的小区也好,对于装修的风格,或者装修的配置也提出了很多的个性化的要求,其实企业也对这块做一些探索,做一些尝试。

从大趋势来说,精装交付是必然,政府也出台了一系列的政策,装修交付包括未来的现场销售都是一个大的趋势。

另外一块针对存量房的这块,现在很多房企也在试水装修,碧桂园推出一个“橙家”,利用碧桂园的设施优势、物业管理,做存量房的装修。

其实,原来分散在一些各种各样的装修公司或者小的装修队现在逐渐在向大开发商转移,大开发商知道自己的模式不能长远所以也在做相关尝试。

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