2017年房产或将面临危机!


著名清华教授两年前就写文章预测,到2017年前后中国房地产不行了,现在5万多家房地产企业到那时候剩下不到1万家,80%将要破产兼并重组或倒闭,想不到今年这个势头就开始显露了,今年五月就开始了。大家注意,这一次不是政府调控下滑的,这一次是市场自己的力量导致的下滑。

 

房产下滑是基于以下的六个要素。

 

第一要素,房地产税明后年将要实施。

这个税是累加税,房子越多加的税收越大。房产税可能是两套起征,三套就加税,四套就在这个基础上再加百分之多少的税,实行“累加”制。市场经济都是这个规律,用政策税收的手段去调整商品价格空间和利润空间。

 

第二个要素,遗产税。

在房地产税下达的两到三年后,遗产税将要开征,遗产税在发达资本主义国家都有。也就是他们的中国话“富不过三代”,钱越多国家收的越多,一般的均值是50%,八套房收走你四套。

 

现在,一些文章在争论我们该不该收遗产税,我说这都是“书呆子”的争论,现在不是“该不该收”的问题,而是应该“如何收”的问题。之所以会提出这种书呆子问题,是因为他没有认真学习十八届三中全会《全面深化改革的若干重大问题》的决议文件。在税制改革中,一个改革内容是“改革税制”,要逐步提高直接税收的比重,如营改增,而另一个改革内容要求是“稳定税负”,即总税收不变。现在我们正在实行营改增,营业税改增值税,减轻企业负担,为企业减负7000亿,这是不是好事?好事,企业少交了7000个亿的税。但是还有另外一句话,总税负不能变,堤外损失堤内补。间接税里少收了,到直接税里再收回来。直接税收是什么税?所得税、遗产税、赠与税,是这三个税。企业的营改增让利7000亿,但是税收总额不够了,国家建设、国防开支、教育经费怎么办?我从另一个地方再拿回来7000亿,遗产税就是首当其冲。

 

第三个要素,人口出生悬崖。

独生子女政策是一个好政策,若干年来为国家经济发展、人口的科学发展各个方面起到了积极作用。但不是一成不变的,它要隨着环境和条件的变化而进行调整,现在如果再执行这个政策,就是错误的。我现在告诉大家一个参数,到2017年中国的人口红利为零。这之后印度还有27年的人口红利。在后期的发展速度说不定印度要超过中国,因为中国没有劳动力优势了。20年出生一代人,中国应该比2017年超前20年就调整独生政策,在1997年就应该调整政策。我们某些领导人不作为,耽误了将近20年。

 

中国今年已经开始重新启动二胎,我们整整耽误了三十多年,这样就形成了“悬崖”。两个数字就可以告诉大家这个悬崖,1990年当年出生的孩子2800万,1995年当年出生的孩子1802万,5年之中少了1000万人口,这是不是一个悬崖?

 

我们再看另外一组数据,在房地产协会上购买房屋的22到27岁人群占63%,以后每年少一千万需求。为什么我说到2017年房地产会有巨大冲击呢?因为1995年出生到2017年刚好22岁。

 

第四个要素,老年去世。

人口的出生跟死亡是一组统计概率曲线,用“三点平滑式”预测每年的死亡人数误差坡度不大,每年差几十万。到2017年当年去世的老人是1200万人。这是什么问题?老人现在都有住房,老人去世以后这个房要做二手房,又到市场进行二次交换,又多出来1200万人的空房,两个“一千万”加起来是什么状况。

 

第五个要素,保障房。

“十二五”期间要盖保障房3600万套,这是个死任务。大家如果在地方做官就知道了,年初都要签承诺书,完不成任务摘乌纱帽。到2015年“十二五”计划完成,我为什么说到2017年?因为还有建设期,最后一批到2017年建完3600万套。再加上2010年的600万套是4200万套房,要解决1.8亿人的居住问题。

 

第六个要素,小产权房。

十八届三中全会农村改革,预测今后小产权房允许流转、出租、抵押。小产权房现在有多少?占现在总房量的17%。

 

所以,“房地产盛市”从2012到2017年就剩一个周期了,不要让最后击鼓传花传到你这儿。但是旅游地产、养老地产可以搞。养老地产预测还有四个周期,至少二十年。现在我们的需求是100:3,就是一百个老人想进养老院,只有三个床位。

 

谈通货膨胀:若触发全民损失25%-30%财力

 

第三个忧患是货币和金融改革。我们前几年经济增长是靠钱推上去的,但是推上去以后投资短效,很多厂还没有怎么冒烟现在又要下滑。现在地方政府债务约20万亿,去年全国企业之间的应收账款即三角债有20万亿,两项加起来是40万亿,这是2010年全年GDP总量。现在影子银行20万亿,信托业务20万亿,40万亿脱离监管。再加上这些年我们多印钞票30万亿。李总理讲不能超发货币,再那么干只要出现一次大的通货膨胀,会出现全民损失25%到30%的财产,那可要天下大乱了。

我们现在货币超发到什么程度呢?

货币总量已经超过美元。请问是美国的财富多,还是中国的财富多?美国每年GDP是你的两倍多,你的钞票怎么比美元多?还敢印钞票吗?只要触发通货膨胀,全民损失25%到30%的财力。

 

另一个问题是金融改革,有的主管领导表态,一到两年内利率市场化,我看没那么顺当。我给大家解释一下,利率双轨制要改革,主要的一项是存款利息给你提高一个百分点,贷款利息给降低一个百分点,这样子给群众和企业增加1万亿的收益,好不好啊?太好了。但银行存贷差,存款是3个百分点,贷款是6个百分点,银行吃三个点。这在全世界都基本是两个多点到三点,中国没有多收。银行利润有多少?扣除成本后只有一个点左右。银行让出一万亿再算一下,自己要亏损1.2万亿。每年损失1.2万亿,金融还撑得住吗?所以银行对利率改革有阻力。但是,为什么外国银行就能干下去,为什么我们就干不成?关键在哪儿?关键在结构。我们银行赚的钱80%是靠吃存贷差吃出来的,只有20%左右是靠服务和衍生操作赚来的。发达国家的银行是“倒二八”,80%的钱是靠服务和衍生业务赚回来的,20%是吃存贷差。我们的20%补不足80%的差,结构现在调不过来。现在你喊个口号银行就革命成功了?不是这个问题。国外银行的衍生产品有两千多种,我们现在不到四百种。差了五倍。这不是有没有改革决心的事,而是整个结构一下子调不过来。“利率市场化改革”从提出到现在已30年了,直到这两年,才刚刚迈出实质性步伐,耽误了。但要说一两年就可以改革到位,我看不太可能,“阵痛”太大,承受力又如何。

 

上个世纪八十年代美国搞了一次利率市场化的改革,针对储蓄银行,最后怎么样?损失1600亿美元,倒闭800家银行,这就是代价,最后结构转变过来了。这就是改革的阵痛期。我们现在敢不敢?1600万万美元呢?乘以6倍啊。800家银行倒闭啊。有没有这个决心?没有这个决心我们的金融现在不敢动。只有把我们的帐目、债务、不良资产清理差不多,而且要相当一批银行破产倒闭(市场出清)之后才能往前走。这个坎要是不愿意迈过去,始终是维持现状。

 

在各项需忧患的经济指标中,我最担忧和关注的是货币和金融改革方面的进展和动向!

 

谈反腐:不反腐改革就是空改革

 

第四个忧患,反腐问题。

三年前我在一次内部会议(《纪念逮捕“四人帮”35周年》座谈会)上,从经济研究角度亮了三个数据,那是2004年的数据。我们公款吃喝3600个亿,什么概念?吃掉一个半国防军费。公款用车4000多亿,公款旅游3000多亿。当年我们财政收入3万多亿,我们吃喝玩乐花掉1万多亿,我说有哪个政府敢这么干的?

 

另外一个数据,我国的科研经费投入十几年完不成预定指标,成为一块“短板”。科技创新落后,严重影响我们的经济转型和改革。一个是钱投的不够,另外一个是贪腐。去年从国家投入了2400多亿来发展科技,现在统计出来这些钱直接到位科研的不到40%,而60%的钱都没有到位,不是截留,就是贪污、乱花掉了,不反腐还行吗?不反腐搞什么改革?这边不反腐,那边搞改革就是空改革,必须要反腐。正是这样,中央领导咬着牙坚持反腐,老百姓要支持他。

 

第五个隐患,改革阻力。

一个是利益集团,利益集团有权力,阻力也比较大。但是不完全是这个,这个也相对好办一点。另外一个就是惯性思维,思想认识问题。惯性思维的问题很大。大家想一想去年十八届三中全会决议有60大项改革,到现在一年了几项落实了,动了几步啊?为什么?多数都在讨论和吵架过程中,拿不出细则。去年全国展开《学习》教育活动,很多地区出现两种倾向,一个是有问题干部的“人人自危”倾向,更波及普遍的一个是“不作为”倾向,这严重影响了改革效率。这一隐患,必须要坚决克服。

 

第六个隐患,也可以说是期待,即改革红利。

 

改革红利什么时候出现。有了这个新加量,GDP才能向上发展。

 

最后说两句话。

一句话是坚决支持习近平为代表的这届党中央的改革,中国不改革没有出路。

 

第二句话,改革成效,2016年前后再打分,现在打不出来,关键是在2016年能不能出现效应,新的改革红利能不能在那个时候增长出来,中间遇到困难是进还是退,这是个关键。

 

坚决支持改革,再难,中国这次的改革也要迈过坎。


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